美国住房和城市建设部（HUD）反向按揭贷款项目简介http://www.ocan.com.cn/shfl-yljs3.htm
- 方可欣
所谓反向按揭贷款是指允许房主以自己的房子作抵押向贷款方进行借款。HUD反向按揭贷款是一个为老人服务的项目，因为凡是62岁以上的付清了原房屋按揭贷款或仅有少量贷款还未付清的私房主都可以申请参加HUD的反向按揭项目。换句话说，如果一个老人拥有自己的私房，或者原按揭贷款只剩少量贷款额未付，都可以申请反向按揭贷款。 能够得到多少反向按揭贷款是由借款人的年龄、利息率、房屋的价值这三个因素确定的。借款人的年龄越老，房屋价值越高，可以贷到的钱就越多。前几年银行利息率大约为9%时，65岁的人可以按房屋价值的26%贷款，75岁的可以按房屋价值的39%贷款，85岁的可以按房屋价值的56%贷款。也就是说，年龄与贷款额成正比。HUD反向按揭对借款人没有资产和收入的限制，也没有对什么样的房屋价值符合反向按揭贷款条件的限制。但是贷款额有一个上限，它根据所在地区联邦住房管理局（FHA）私人住宅按揭项目最大贷款额来封顶。这个值根据当地住房的花费，一般是在81548美元到160950美元之间变化。结果，尽管有的房主的房屋价值很高，他也不能借到超过FHA极限的资金。 房主可以采用两种方式接受放贷方对房屋进行估算后给予的付款。一是以月为单位，定期接受付款，只要房主住在家里，就可以得到付款。另一种是不定期接受付款。如果房主的情况发生了变化，付款的方式可以重新选择。 与普通按揭贷款不同的是，接受HUD反向按揭贷款的房主仍然住在自己房子里时不需要偿还贷款。放贷方在房子出售后才收回本金和利息，同时将房子出售后扣除本金和利息后的余额付给房主或他的继承人。如果房子出售后的资金不足以支付贷款方的本金和利息，HUD将支付给放贷方短缺的金额。HUD下属的联邦住房管理局（FHA），从所有借款人那里收集保险费以支付这笔费用。保险费总共是房屋价值的2.5%。一般在贷款时要交房屋价值的2%作为预先支付，以后另交每年贷款余额的0.5%。通常这笔款项是由放贷方垫付，然后记在借款人的本金结算上。 实际上不少私营放贷机构也有反向按揭项目，HUD反向借贷优越的地方在于有FHA保险，所以相对比较经济。FHA私人住宅按揭项目的初衷是为中低收入家庭提供住房机会。有两个按揭项目：单个家庭（1-4单间屋），多家庭（5个或更多的单间屋）。机构一般不直接提供贷款，而是采用向私营行业放贷机构（按揭银行家、储蓄银行、贷款银行、一般银行等金融机构）等提供保险的办法。保险费是贷款额的2.5%,在贷款结款时付清。

聯邦政府保險為老年人設計的反向貸款　買房貸款可以不用每月付貸款
http://news.sina.com/ 2009年09月17日 09:02 中國日報
　　（本報訊）聯邦政府保險的反向貸款為老年人買房提供了最優惠的貸款方式。如果你年滿62歲想要購物買房，可以首先考慮利用反向貸款。
　　反向貸款的最大特點：
　　．貸來的款項不用每月償還，只有在賣掉房子或者最後以為老人過世以後再償還。
　　．你可以沒有任何收入，申請反向貸款。而且貸款完全不考慮信用分數。
　　．在貸款人過世後，房子仍然由繼承人所有。政府銀行不會沒收貸款人的房子。
　　．不影響社會福利以及各級政府的醫療福利。
　　．貸來的款項不用報稅。
　　．只要你還住在房子裡，即便房子價格低於貸款額，也永遠沒有人會趕你出門。
　　．後代不用為老人額外承擔還貸。因為反向貸款的償還額，永遠不會高於房子本身的價格。
　　用個實例來介紹反向貸款：John及Mary（化名），分別65歲和58歲，他們一直想望買一座自己的理想住房，但是積攢下來的錢只有$250，000，在橙縣這些錢是不夠買一座像樣的房子的。他們商量後達成共識，以John的名義，利用反向貸款購買了一座$625，000的房子，由於不用每月付貸款，John 及 Mary生活的輕鬆又愜意。因為Mary不夠62歲，所以戶主名上只有John。
　　以下面為大家普遍關心和經常詢問的問題：
　　1、反向貸款是怎麼回事？
　　答：反向貸款是聯邦政府保險提供給62歲以上老年人的貸款計劃。貸款人貸出來的款，不用還，一直到賣掉房子或者最後一位貸款人過世以後，由房子的繼承人在房子還有凈值的情況下，賣掉房子或重新貸款，連本帶利一次性還清。如果房子沒有凈值，或者負資産，政府將房産賣掉，並由政府將負資産的差價為貸款人補齊。
　　2、什麼人可以申請反向貸款？
　　答：年滿62歲，擁有綠卡或公民身份即可申請。如果你要買房，會根據你的年齡和要買房子的價格做出可貸款金額，你需要準備一定金額的頭期款。如果你想用現有的房子來做反向貸款，那你的房子要有一定的凈值。
　　3、貸款人可以購買什麼樣的房子？
　　答：獨立屋、4個單位及以下聯體屋、公寓或ＰＵＤ，以及1976年7月以後建造的活動房(有一些具體的限制)。
　　4.我已有房子，還能不能用反向貸款購買另外一棟房子？
　　答：可以，但是用反向貸款購買的房子，一定是貸款人未來的第一處所，也就是說，每年至少住滿183天或以上。
　　5、我夫人年齡還不到62歲，但我已經到了，能不能只用自己的名字買房貸款？
　　答：可以，只是要讓夫人了解，如果先生有什麼意外，夫人要重新貸款或者把房子賣掉，還上已經用了的款項及利息。
　　6、我領SSI，能不能申請反向貸款買房？
　　答：可以，但是要諮詢你的律師和會計師，將頭期款的來源說明清楚。按照政府對SSI的規定，領SSI的人，可以有住房，而且貸來的款項，不作為收入。
　　7、我要準備多少頭期款才能用反向貸款買房？
　　答：反向貸款能夠提供給你的貸款額，是根據貸款人中最年輕的一位的年齡以及你要購買的房價來計算的。年紀越輕，貸款額越少。首款最多45％，最少不到10％。
　　8、反向貸款的利息是怎麼計算的？
　　答：反向貸款主要有兩種利息，一種是固定利率，一種是浮動利率。固定利率計劃目前的利率是5.56%，利率保持直到貸款合同解除。另外一種是按月浮動的利率，目前利率保持在3.1左右。
　　總而言之，反向貸款將會使相當須要貸款的老人家受益。金融風暴影響了大部分人的生活，但是也給善於理財的華裔帶來了機會。如果考慮買房，不要忘了告訴老年人可以考慮利用反向貸款